I. Gastos adicionales a cargo del comprador

No hay mucha información respecto a qué tienen que pagar exactamente los clientes y por qué importe. Aquí vamos a tener en cuenta el asesoramiento profesional de la parte compradora.

A. Gastos adicionales de una compraventa sin hipoteca

1. Impuestos

El mayor gasto es el impuesto que se deriva de la compra.

El tipo impositivo se sitúa en el 10% (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) para los bienes inmuebles de segunda manoy en el 10% (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) para las viviendas de obra nueva. En el caso de estas viviendas de obra nueva se devenga también el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por importe del 1,5% (AJD) de modo que en caso de vivienda de obra nueva se ha de pagar un total del 11,5% en concepto de impuestos.

En casos excepcionales el tipo impositivo puede ser incluso el del IVA general (21%). No obstante ello solo ocurre en contadas ocasiones y por razones de espacio no podemos profundizar más en este punto.

Como base de cálculo se utilizará siempre el precio de compraventa que consta en la escritura que se firma ante Notario.

2. Gastos notariales

Además, hay que pagar el Notario. Los honorarios de éste pueden variar, pero tener una idea aproximada: la mayoría de las veces los gastos notariales oscilan entre los 1.000 y los 1.500,00 €.

3. Inscripción en el Registro de la Propiedad

Hay que pagar además la inscripción en el registro. Lo importante aquí sobre todo es el Registro de la Propiedad. Según el inmueble podemos calcular al respecto un gasto que oscilará entre los 300 y los 800 euros.

4. Gastos de tramitación para los cambios de titularidad

Por el servicio para realizar los cambios de titularidad al igual que por la tramitación de todos los contratos de suministro (agua,gas, luz y teléfono y gastos de comunidad) se paga actualmente una cuota por un importe de 1.100€

5. Gastos por acometidas

En las obras nuevas hay que añadir el pago de unas tasas para la conexión de electricidad, agua y gas. Esto puede suponer unos gastos adicionales de hasta 2.000 €.

6. Resumen

Resumiendo, podemos partir de un 10% o un 11,5% del precio de compraventa en la mayoría de los casos, más aproximadamente un gasto adicional que oscila entre los 2.500 y 5.000 €.

Observación:

En la mayoría de los casos el vendedor no recibe la totalidad del precio de compraventa sino que en la misma notaría se retiene directamente una parte de los impuestos a pagar por el vendedor, recibiendo éste por tanto el precio de compraventa menos los impuestos que él ha de pagar (véase también los gastos del vendedor).

B. Gastos adicionales en una compraventa con hipoteca

Para la obtención e inscripción de una hipoteca se derivan para el comprador una serie de gastos:

1. Tasación bancaria

En primer lugar se ha de pagar la tasación del inmueble efectuada por un tasador de la propia entidad bancaria. Para los supuestos normales puede calcular usted un importe que oscila entre 200 € y los 500 €.

2. Comisiones bancarias

Para la obtención de la hipoteca la entidad bancaria calcula por lo general unos gastos de tramitación de entre el 0,5 y el 1,5 % del importe del crédito.

3. Impuesto

Las hipotecas están sujetas a un impuesto que varía según el importe de la hipoteca y que asciende a algo más del 1% de dicho importe. Para ser exactos, es el 1% del importe de la hipoteca más el importe de la garantía.

4. Gastos notariales

El documento hipotecario se firmará ante Notario lo que también supondrá unos gastos notariales.

5. Inscripción en el Registro de la Propiedad

La hipoteca se inscribirá en el Registro de la Propiedad. La inscripción devengará unos gastos obligatorios que deberán abonarse igualmente.

6. Seguros

La entidad bancaria le exigirá que contrate un seguro de hogar para el inmueble que usted desea adquirir, ya que solo de este modo se garantiza el valor del inmueble para la entidad bancaria. La mayoría de los bancos solo aceptan que se suscriba con la compañía de seguros con la que ellos colaboran.

Además, con frecuencia los bancos exigen (especialmente cuando se trata de créditos de importes elevados) que se contrate adicionalmente un seguro de vida.

Los gastos correspondienten al respecto pueden variar enormemente en función del valor del inmueble, la ubicación del mismo y su antigüedad, así como según la edad del comprador y su situación personal.

7. Resumen

Puede calcular usted para el impuesto sobre la hipoteca, los gastos notariales y los gastos del registro un importe que oscila entre el 2 – 3% del importe de la hipoteca, y adicionalmente con los gastos de tramitación del banco. De todo ello resultan unos gastos adicionales por la aceptación del crédito de entre el 3 – 4,5 % del importe del préstamo.

II. Gastos que van a cargo del vendedor

Existe con frecuencia poca información respecto a los gastos que se derivan para el vendedor.

El impuesto que grava el beneficio obtenido con la compraventa

La ganancia que se obtenga con el inmueble se gravará con 21% a 27%. Servirá como base para el cálculo el margen entre el precio de compra y el de venta según la información que conste en escritura pública.

Sin embargo, esto no es del todo correcto porque hay determinados valores y multiplicadores que se pueden deducir. De este modo, los gastos adicionales derivados de la compra, como el ITP o la comisión del agente inmobiliario pueden calcularse en base al precio de compra reduciendo así el valor a gravar.

Así, a groso modo, se puede calcular el importe a gravar mediante la diferencia entre el precio por el que usted vende menos el precio por el que compró usted el inmueble. Dicha diferencia se grava con un 27%.

La retención se ha contemplar como una especie de pago a cuenta de dicho importe.

1. Retención en el caso de no residentes

Para que los vendedores que no viven en España de forma permanente no abandonen el país sin indicar su nueva dirección y sin pagar el impuesto por la venta tras vender el bien inmueble, la agencia tributaria recurre a la siguiente lista:

No le pide al vendedor que ingrese el pago, sino al comprador. El comprador está obligado a retener el 3% (retención) del precio de compraventa y a no dárselo al vendedor. El comprador paga este importe a la agencia tributaria española como una especie de pago por adelantado de la deuda tributaria del vendedor (Pero no se preocupe: por supuesto, nos encargaremos de cumplir con estas formalidades para usted).

Por lo tanto el vendedor no recibe el 100% del precio de compraventa acordado sino el 97% del mismo. El comprador paga el importe acordado pero en diversos pagos que resultan del importe del precio de compraventa.

En el caso de que el importe retenido supere efectivamente los impuestos a pagar, podrá usted reclamarlos a la agencia tributaria mediante la correspondiente declaración tributaria.

2. ¿Se efectua retención para los residentes?

Las personas que vivan de forma permanente en España, los llamados residentes, no precisan pagar el 3% de retención en el momento de la firma de la escritura siempre que sean residentes a efectos fiscales.

No solo se precisa estar dado de alta en España como residente sino que además es necesario haber hecho desde hace al menos tres años la declaración de la renta en España como primera residencia. (Ojo, también en este punto se genera con frecuencia confusión ya que también hay declaraciones de impuestos de residentes que sin embargo no se pueden realizar como „declaración tributaria principal“. Estas no serán reconocidas.) Deberá usted demostrar ante Notario que es residente a efectos fiscales mediante un formulario de la agencia tributaria, el llamado „certificado de residencia fiscal de residentes“.

3. Exención fiscal para residentes fiscales

– Si el propietario del inmueble es mayor de 65 años y es residente a efectos fiscales no se devengará ningún impuesto en el momento de la venta de la vivienda habitual. Atención: en el caso de que un vendedor posea más de un bien inmueble, esta regulación solo regirá con respecto a su vivienda habitual.

– O cuando la casa que se va a vender sea el único inmueble del vendedor (sin importar la edad de éste) y se utilice como vivienda habitual. En este caso, la ganancia obtenida con la venta está libre de impuestos si se emplea para comprarse un nuevo inmueble en España en el plazo de dos años.

B. Plusvalía

This tax is called in short “Surplus” (Tax on increased value of land). This tax is collected by municipalities; it is a one off payment and only takes into account the size of the plot, the location and how long the property has been there. It does not take into account any existing building on the site.

C. IBI Impuestos sobre Bienes Inmuebles

Este impuesto se devenga a finales de verano / otoño. Incluso aunque la venta del inmueble tenga lugar en enero, el vendedor vendrá obligado a pagar el IBI correspondiente al año íntegro.

D. Medidas correctoras de la documentación relativa al inmueble

El vendedor está obligado a vender el bien inmueble con la documentación correcta. Sin embargo, es frecuente la existencia de nuevas construcciones que no han sido inscritas íntegramente. Casi siempre podemos lograrlo aún antes de la firma de la escritura, cargando el vendedor con los gastos que de ello se deriven.

E. Certificado Energético

Desde el pasado 1 de junio de 2013, las viviendas en venta o en alquiler deben disponer de un certificado de eficiencia energética.
¿Cuándo se tiene que entregar el certificado?
Los propietarios que deseen vender sus pisos deberán poner a disposición de los compradores este título en el momento en el que se efectúa la operación, mientras que en el caso de los alquileres el casero deberá entregar una copia al inquilino. Este certificado tendrá una validez de diez años.
¿Dónde se puede solicitar?
El interesado en solicitar el certificado deberá acudir a los técnicos en posesión de titulación habilitante (arquitectos o ingenieros).
¿Cuánto cuesta?
No existe un precio determinado. Cada técnico realiza su propuesta. Los gastos oscilan entre 200 – 500 Euros, dependiendo de las características del inmueble.

F. Cancelación de la hipoteca

En el caso de que tenga usted una hipoteca sobre el bien inmueble, se devengarán también gastos de cancelación para con su entidad bancaria. Su entidad bancaria le informará con más detalle sobre el importe exacto.

III. Gastos anuales

Hay que tener en cuenta esencialmente la siguiente información:

A. El Impuesto anual sobre Bienes Inmuebles

El „Impuestos sobre Bienes Inmuebles“, abreviado IBI. Dicho impuesto asciende por lo general para una casa media entre 400 y 1.500 € al año.

B. Tasas municipales

Hay que calcular aún los gastos por recogida de basura „Suma“ (Tasa municipal de recogida de basura), que no obstante por lo general no son elevados. Por ejemplo en Denia actualmente son solo de 119 € al año.

C. Comunidad de propietarios

En el caso de que haya adquirido usted un inmueble que se encuentre en una urbanización, se devengarán también gastos de comunidad. Los gastos que devenguen en este concepto variarán en función del residencial y de la superficie del inmueble. Se pueden calcular en general un importe mensual que oscila entre los 60 y los 130 € al mes. En ese importe se incluyen los gastos por el cuidado de las zonas comunes incluyendo la piscina, el seguro de edificio, ascensor, consumo de electricidad y consumo de agua de la comunidad y los gastos de mantenimiento.

D. Seguro de hogar

Se recomienda igualmente contratar un seguro de hogar para el edificio. Eventualmente, puede adjuntar también algún seguro del ayuntamiento.

E. Representación a efectos fiscales y jurídicos

Recomendamos a nuestros clientes que para sus intereses tributarios y ante las autoridades busquen una asesoría que asuma por usted todos sus asuntos administrativos. De este modo se ahorrará usted problemas y no se le pasará ninguna fecha de pago. Los gastos que ello conlleva no serán elevados en lo general, variando no obstante según el alcance del asesoramiento. Habitualmente por una representación „normal“ se devengan entre 100 y 150 € al año por una representación „normal“.

F. Otros gastos

En aras de la integridad deberá indicar usted que lógicamente se encuentra al corriente de pago de los gastos de electricidad, agua, gas y teléfono….