I. ¿Cómo obtengo una hipoteca?
Si hay una buena situación de ingresos se puede obtener una hipoteca con relativa facilidad. Hoy en día es posible obtener sin problemas hasta un 70 % del valor del inmueble.
En casos especiales se conceden hipotecas por importes superiores al 70 %, aunque debido a la situación económica general esto ya es un poco más complicado.
La entidad bancaria examinará por separado los dos aspectos siguientes:
- la situación relativa a los ingresos de carácter personal, y
- la tasación del bien inmueble.
La entidad bancaria aprobará la hipoteca solo si ambos aspectos reciben una valoración positiva.
Con todo será necesario en primer lugar aportar toda una lista de documentos, que por lo general serán los siguientes:
A. Documentación relativa a los ingresos
Lógicamente cada caso es distinto, pero para poder orientarle sobre los documentos que la entidad bancaria suele pedir hemos elaborado una lista de los documentos que habitualmente son necesarios para solicitar una hipoteca:
De carácter general:
- Pasaporte o documento nacional de identidad
- Para extranjeros; número de identificación de extranjeros español (NIE)
- Extracto de cuentas de los últimos 6 meses
- Información personal o declaración patrimonial
- Justificante de saldo acreedor
- Dado el caso, justificantes sobre otros ingresos
- Certificación registral sobre otros inmuebles en propiedad
- Copia del contrato de crédito si lo hay
- Informe de riesgos e información sobre créditos (RAE)
Para los trabajadores por cuenta ajena:
- Las últimas 6 nóminas
- La última devolución de impuestos
- Copia del contrato de trabajo
- Copia de la última declaración de la renta
Para los trabajadores autónomos:
- Declaración tributaria de los dos últimos años
- Certificación del pago por anticipado del impuesto sobre la renta
- Copia de la última declaración del IVA
- Balance o cuenta de pérdidas y ganancias de los últimos dos años
- Carta confirmatoria del auditor de cuentas que certifique que se está al día en los pagos y que la empresa está al corriente en el pago de sus impuestos.
- En su caso, certificación de cuentas de las retiradas de fondos para uso particular anuales
No tiene que preocuparse por la documentación en relación al inmueble ya que nosotros la pondremos a disposición de la entidad bancaria.
B. Situación personal relativa a los ingresos
Para que la entidad bancaria apruebe la solicitud de un crédito de un cliente, la totalidad de sus cargas mensuales por hipotecas y créditos no debe ser superior al 40% de sus ingresos netos. No obstante también en este punto existen situaciones especiales, pero sería demasiado para incluirlo en este apartado.
Si se hace la tasación del inmueble y sus ingresos son suficientes, no hay nada que se oponga a la concesión de su hipoteca.
C. Tasación bancaria
La entidad bancaria solicitará a su propio perito que realice una tasación del inmueble. Para ello la entidad bancaria le requerirá que pague por adelantado los gastos de la tasación. Por lo general estos están entre 200 y 500 euros, en función del tamaño de la vivienda.
El valor de la vivienda que determine el perito será la base para calcular el importe máximo de la hipoteca. Algunos bancos, por el contrario, toman como base el valor que sea menor: bien el precio de compraventa o bien el valor de la tasación. No obstante esto son supuestos excepcionales y no debemos prestarles aquí más atención.
Y no se asuste: ¡el valor de la tasación y precio de compraventa son casi siempre diferentes, esto es de lo más normal!
Si el valor de la tasación está muy por encima del importe solicitado para la hipoteca ¡el obstáculo está superado!
D. ¿Cuánto dura el proceso?
Cuánto tiempo pasa entre el día en que se solicita el crédito hasta que se acepta la hipoteca es algo que puede variar mucho según la entidad bancaria. Podemos afirmar por experiencia que hay que armarse de paciencia. Sería realista decir que son aproximadamente 4 semanas. Por supuesto hemos tenido casos en que desde la solicitud hasta la liquidación han transcurrido solo unos pocos días, pero esto son auténticas excepciones.
Deberá tener en cuenta que los compromisos de concesión de créditos solo tienen una duración limitada.
E. El día de la firma ante Notario
El día de la firma de la escritura (contrato de compraventa firmado ante Notario) el representante de la entidad bancaria va a la Notaría y firma el documento hipotecario ante Notario. Por lo general, dicho representante tiene uno o varios cheques bancarios conformados para el vendedor. También en este momento tiene lugar simultáneamente el otorgamiento de la hipoteca y el pago.
En caso de que el vendedor ya tuviera una hipoteca previa que gravara el bien inmueble el representante de su entidad bancaria también deberá acudir a la cita en la Notaría para que se cancele la hipoteca del vendedor. Todo esto se realiza ante Notario de forma prácticamente simultánea.
II. Modalidades de hipoteca
A. Intereses
En comparación con el resto de Europa las hipotecas en España son bastante favorables.
Lo habitual es que haya tipos de interés flexibles para los préstamos hipotecarios. Se acuerda un determinado porcentaje sobre el tipo de interés bancario. Se encuentra también con frecuencia la indicación „Euribor + X%“ como referencia para el tipo de interés. A intervalos regulares el tipo de interés se adaptará al interés de referencia acordado. La mayoría de las actualizaciones son semestrales o anuales.
B. Vencimiento
Hay que tener en cuenta el máximo período de vigencia de la hipoteca. Cada entidad bancaria tiene establecida una edad máxima del cliente hasta la que le es concedida la hipoteca. En la mayoría de los casos esta edad es de 75 años. Por ejemplo: si usted tiene 50 años le concederán una hipoteca por un máximo de 25 años. El período de vencimiento de la hipoteca es importante para calcular el importe mensual. Cuanto mayor sea el período de vigencia menor será el importe mensual. Y el importe de la carga mensual es a su vez importante para calcular la carga global del cliente.
C. Amortización anticipada
Usted tiene total libertad para poder devolver el préstamo en cualquier momento previa imposición de una pequeña tasa. La „compensación por amortización anticipada“ se sitúa en la mayoría de los casos entre el 0,5 y el 1%. Esto hace que la hipoteca resulte relativamente flexible ya que usted puede cancelarla siempre que quiera y pueda.
III. Gastos que conlleva una hipoteca
Dado que la hipoteca bancaria siempre se firma ante Notario, ello conlleva una serie de gastos notariales. Lógicamente también hay que inscribir la hipoteca en el Registro de la propiedad, por lo que también se ocasionan gastos registrales y gastos de tramitación.
Adicionalmente, casi todos los bancos calculan una tasa de tramitación que se paga una sola vez y que en la mayoría de los casos se sitúa entre el 0,5 y el 2,0 %. Además las hipotecas están sujetas a unos impuestos insignificantes que también deben pagarse. Y como ya hemos dicho anteriormente hay que pagar al tasador.
Igualmente, algunos bancos exigen que se pruebe que existe un seguro del inmueble. Dicho seguro de hogar se ha de contratar de todos modos para la nueva vivienda.
Por lo demás, en algunos casos se contrata también un seguro de vida por un importe determinado de la suma de la hipoteca.
A grandes rasgos se puede estimar para todo ello alrededor de un 3% de gastos únicos para la hipoteca. No obstante esto es solo como referencia general.
